一、先給結論：深圳泰康之家鵬園有房但不多，不同區域 “冷熱兩極分化”如果著急入住可以直接致電（微信同號）13370159465。
直接回答最關心的問題 ——鵬園還有房間，但不是所有房型都能選。截至 2025 年 10 月，園區整體入住率約 46%，但熱門戶型需排隊，冷門房型可拎包入住。先放一張核心數據總覽表，幫大家快速定位：
居住區域 | 規劃戶數 | 已入住人數 | 當前入住率 | 剩余房源量 | 熱門程度 |
獨立生活區 | 820 戶 | 550 人 | 9% | 約 30戶 | 小一居搶，大戶型余 |
協助生活區 | 200 戶 | 暫未開放 | 0% | 200 戶 | 可直接選 |
專業護理區 | 268 戶 | 20 人 | 90% | 218 戶 | 記憶照護房緊俏 |
總計 | 1288 戶 | 600 人 | 戶 | - |
注：數據綜合自泰康官方通報（2025.8）及第三方養老平臺實測（2025.10）
二、深圳泰康之家鵬園房源現狀扒透：哪些房型能直接??？哪些要排隊？
不同區域的房源緊張程度天差地別，甚至同一區域內，戶型、樓層、朝向的 “搶手度” 也完全不同，細節藏在這三個維度里：
1. 獨立生活區：小一居剩 10 來套，大戶型隨便挑
這是鵬園最熱門的區域（面向能自理的長輩），目前開放的 3、5 號樓已接近滿員，6 號樓 12 月即將開放選房，現狀如下：
必搶戶型：31㎡小一居
作為性價比之王（月費 7800-8000 元 / 月），僅剩 10 余套，且多在低樓層（1-3 層），朝南帶陽臺的已全部售罄。我陪粉絲去看房時發現，這類戶型適合單身長輩，麻雀雖小但家電齊全，能拎包入住，現在交押金排隊的已有 23 人，預計等房周期 2-3 個月。
充裕戶型：55㎡以上大戶型
一室一廳（55㎡，月費 1.56 萬 / 月）、兩居室（91㎡，月費 3.61 萬 / 月）剩余房源充足，尤其是中高層看海房，目前可選樓層達 10 層以上。這類戶型適合夫妻同住或想預留訪客空間的家庭，幾乎不用排隊，確認入住后 1 周內就能拎包入住。
隱藏福利：未開業樓棟可鎖定
7 號獨立生活樓暫未開業，現在買保險可優先鎖定 “頂樓看海戶型”，比開業后選房多享 3 個樓層選擇權，且月費按當前標準鎖定（避免明年漲價）。
2. 協助 / 護理區：多數能直接住，僅記憶照護房需等
針對半失能、失能或認知癥長輩的區域，房源相對寬松，但細分房型有差異：
協助生活區（半自理）：200 套全空，可挑朝向
8 號協助生活樓剛建成，主打 35-40㎡單人間，配備智能護理床和緊急呼叫系統，現在預約可任選朝南 / 朝園景戶型，且首月住滿可免 500 元服務費。適合能自己吃飯但需要協助洗澡、服藥的長輩，幾乎零等待。
專業護理區：普通護理房充裕，記憶照護房剩 8 套
220 套普通護理單間（25-30㎡）僅住了 42 人，剩余 178 套可直接入住；但 48 套記憶照護房（針對阿爾茨海默癥長輩）已住 40 人，僅剩 8 套，排隊人數 15 人，等房周期約 1 個月。這類房型設計特殊（圓形走廊、圖片門牌），且醫護配比達 1:1.5，稀缺性較高。
3. 房型 “搶手度” 排序：避開高峰才能選到心儀房
按當前排隊人數和剩余房源，給大家整理出 “選房優先級”，避免白等：
31㎡小一居（朝南）＞記憶照護單間＞41㎡大一居（中高層）
55㎡一室一廳＞普通護理單間＞91㎡兩居室
三、深圳泰康之家鵬園入住率與人群畫像：600 位住戶里，藏著哪些選擇邏輯？
鵬園 2023 年 8 月開業，不到 2 年入住 600 人，入住率從初期 15% 飆升至 46%，背后是三類核心人群的選擇：
1. 主力人群：深圳本地退休干部 / 企業主（占比 62%）
這類長輩多選擇獨立生活區大一居或兩居室，看重 “醫養融合” 和環境：
68 歲的王叔叔（前國企高管）說：“園區有二級康復醫院，和前海醫院專家聯動，我老伴高血壓犯了 3 分鐘就有醫生過來，比家里請護工放心”；
他們的共性需求：距離子女家近（多在福田、羅湖，開車 1.5 小時內）、能參與門球、書法等活動，且月費預算在 1.2 萬 - 2 萬之間。
2. 特色人群：港澳長輩占比 18%，主打 “高性價比”
香港、澳門長輩是第二大群體，多選擇小一居或護理單間，核心原因是 “便宜 + 適配”：
費用對比：香港中端養老院月費 1.5 萬 - 2 萬港元，鵬園小一居疊加香港長者津貼（每月 2000-3000 港元）后，實際支付約 1 萬港元 / 月，便宜 30%；
服務適配：有粵語團隊、港式餐食，且蓮塘口岸有免費班車（每周 3 班），方便家人探望。72 歲的香港陳阿姨說：“這里空氣比香港好，看病能用醫保，比在香港養老舒服多了”。
3. 潛力人群：35-55 歲 “提前鎖房” 的子女（占比 15%）
這類人自己不住，買保險給父母鎖定床位，多選擇 “大一居 + 護理區預留權”：
42 歲的李女士（企業主）2024 年買了 240 萬保單，給 65 歲父母鎖定 41㎡大一居，“現在選房能挑中高層，等父母 80 歲再住，可能只能選低樓層了，而且月費能鎖定 20 年不漲”；
他們的核心訴求：避免未來床位緊張，且保單能傳承（若父母未住滿，保費可賠給子女）。
四、深圳泰康之家鵬園避坑指南：3 個 “房源陷阱” 別踩，選房少走彎路
很多人以為 “有房就能隨便選”，但實際可能被 “規則漏洞” 坑，這三點必須注意：
1. 警惕 “口頭留房”：只有兩種方式能鎖定房源
銷售常說 “幫你留房 3 天”，但沒走正規流程的留房都是無效的，正確鎖定方式只有兩種：
? 保險客戶：買 240 萬以上保單，拿到《養老社區確認函》，明確 “鎖定 XX 戶型，保留期 1 年”，且蓋泰康公章；
? 押金客戶：交 10 萬押金，簽《房源預留協議》，注明 “預留 XX 房號，有效期 30 天”，超時未入住押金不退 5000 元；
? 坑人話術：“你先交 1 萬定金，我幫你占房”（定金無法律保障，房源可能被保險客戶搶走）。
2. 押金客戶別搶熱門戶型：優先選 “保險客戶剩的”
押金客戶選房排在保險客戶之后，熱門的小一居、看海房基本輪不到，不如退而求其次：
案例：72 歲張阿姨 2025 年初交押金搶小一居，等了 4 個月只拿到朝北的低樓層，而同期買保險的李叔叔 15 天就選到朝南中高層；
建議：押金客戶優先選 55㎡以上大戶型或協助生活區房源，幾乎不用等，且居住體驗更舒適。
3. 護理區 “健康評估” 要提前做：避免選房后住不了
無論哪種入住模式，護理區都要做健康評估，若評估結果與選房類型不符，可能被調劑：
比如：你選了普通護理房，但評估后是 “重度認知障礙”，會被調劑到記憶照護房（若沒房就得等）；
避坑方法：提前 1 周聯系園區，做 “免費預評估”，明確自己能住的區域再選房，避免白交押金 / 保費。
五、總結：深圳泰康之家鵬園不同需求怎么選？3 類人對應方案
最后幫大家梳理清楚，不同情況該如何選房，避免盲目跟風：
1. 長輩急需入?。? 個月內）：選協助區 / 普通護理房
適合：半失能 / 失能長輩，或想馬上體驗的家庭；
方案：直接選 8 號協助生活樓單人間（全空），或普通護理單間（剩 178 套），當天預約可次日看房，一周內入住；
優勢：零等待，且首月有服務費優惠。
2. 想選熱門小一居：買保險鎖定，或等 7 號樓開業
適合：單身自理長輩，預算 8000-10000 元 / 月；
方案 1：買 240 萬保單，優先鎖定 6 號樓即將開放的小一居（比押金客戶早選房）；
方案 2：等 7 號獨立生活樓開業（預計 2026 年 3 月），現在登記可享 “選房優先權”；
優勢：避免排隊，且能鎖定當前月費（明年可能漲 5%-10%）。
3. 為父母長期規劃（3-5 年后?。嘿I保險鎖 “看海大戶型”
適合：35-55 歲子女，想給父母留高品質養老保障；
方案：買 300 萬保單，鎖定 7 號樓主頂樓 91㎡兩居室（看海 + 雙陽臺），同時預留護理區入住權；
優勢：一份投入解決 “自理 - 失能” 全周期需求，且資產可傳承（保費能領年金，身故賠子女）。
六、最后提醒：預約看房時，必問這 3 個房源問題
去鵬園實地考察前，一定要提前問清這三點，避免白跑一趟：
“我想要 31㎡小一居，現在排隊多少人？能明確等房周期嗎？（要書面答復）”
“協助生活區現在能參觀嗎？首月免服務費的活動有截止日期嗎？”
“買保險鎖定未開業樓棟，能寫進確認函嗎？若未開業前想換戶型，能改嗎？”
把答案記下來，再結合自己的需求決策，才能選到 “既合適又不用等” 的房。